流行爆改！花8.7万元维修房东的房子，房子却被鉴定为危房，维修费和租金能拿回来吗？

租到房子

维修费花了

租金交了

结果是危房不能住

这钱就算全白花了？

危房不能住了，

维修费和租金怎么办？

2020年12月，小李（化名）向阿东（化名）租了一套房子，约定前期由房东阿东向小李支付4500元及免收一年半的租金，作为小李修缮案涉房屋的费用。

2022年7月，免租期限到了之后，小李开始按每月300元的标准支付租金，至2023年6月共向房东阿东支付3600元。双方未订立书面租赁合同。

2023年9月，案涉房屋被相关部门鉴定评级为危房，当地街道办向房东阿东出具《危房撤离通知书》。房东阿东要求小李从案涉房屋中撤离无果，于是向法院起诉要求小李交还案涉房屋并支付占用费。小李则提起反诉，要求房东阿东赔偿其房屋维修费8.7万元并返还租金3600元。

小李认为自己花费了大量时间、精力、金钱维修案涉房屋，房东阿东突然要求他搬离，应当赔偿损失。案涉房屋既是危房就不应该收租，因此房东阿东应该返还已经支付的租金。

房东阿东则认为自己已经先行支付了4500元，还免收一年半的租金作为小李修缮房屋的费用，房子是后来才被鉴定为危房的，因此此前收取的租金合情合理。

法院：租赁合同关系无效，

双方均有过错

法院经审理认为，案涉房屋即使在小李修缮后，经相关部门鉴定仍属危房，在未采取安全治理措施前应停止使用。房东阿东、小李在达成合意时，均已明知案涉房屋存在安全隐患，仍实际出租及承租案涉房屋用于居住、使用，不仅危及房屋内人员，亦威胁到周边不特定多数人的生命、财产安全，该行为后果具有相当的严重性，明显损害社会公共利益、违背公序良俗，案涉租赁合同关系无效。

案涉租赁合同既属无效，小李应返还租赁房屋；行为人因案涉租赁合同取得的财产，应当予以返还，房东阿东应当返还小李租金3600元。房东阿东、小李对案涉租赁合同无效均有过错，均应承担责任。法院酌定由房东阿东补偿小李相关维修、装修费用共25000元。

出租人和承租人

均应履行质量审核义务

民事主体从事民事活动，依法享有意思自治的自由，但应以公共秩序为基础，应限定在不损害社会公共利益的范围之内。从弘扬社会主义核心价值观、树立正确社会价值导向的角度出发，租赁危房的行为不应得到支持与鼓励。

在签订房屋租赁合同之前，出租人和承租人双方均应履行对租赁房屋的质量审核义务，不能仅凭双方一致同意便草率进行租赁交易，避免出现“双输”局面。

法条链接

《中华人民共和国民法典》

第一百五十三条

违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。

违背公序良俗的民事法律行为无效。

第一百五十七条

民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉合同编通则若干问题的解释》

第十七条

合同虽然不违反法律、行政法规的强制性规定，但是有下列情形之一，人民法院应当依据民法典第一百五十三条第二款的规定认定合同无效：

（一）合同影响政治安全、经济安全、军事安全等国家安全的；

（二）合同影响社会稳定、公平竞争秩序或者损害社会公共利益等违背社会公共秩序的；

（三）合同背离社会公德、家庭伦理或者有损人格尊严等违背善良风俗的。

人民法院在认定合同是否违背公序良俗时，应当以社会主义核心价值观为导向，综合考虑当事人的主观动机和交易目的、政府部门的监管强度、一定期限内当事人从事类似交易的频次、行为的社会后果等因素，并在裁判文书中充分说理。当事人确因生活需要进行交易，未给社会公共秩序造成重大影响，且不影响国家安全，也不违背善良风俗的，人民法院不应当认定合同无效。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第七条

承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。

已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。

来源：公众号@汕头市中级人民法院

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